경제 칼럼 - 100세 시대를 위한 재테크, 경매로 안정적인 노후를 꿈꾸다

▲ 제이경매(주) 이상일 상임고문

진정한 100세 시대가 도래했다. 이전에는 ‘얼마나 살 수 있을까’에서 현재는 ‘어떻게 살아가야 할까’에 대해서 걱정해야 하는 시대다. 수명이 길어지고 생활의 질도 높아지는 가운데 ‘은퇴 후 길어진 삶의 질을 어떻게 잘 유지할 수 있을 것인가’가 모든 이들의 가장 큰 관심거리다. 현실적으로 보았을 때 무엇보다 경제적 여유가 가장 중요할 것이며, 많은 이들이 재테크에서 그 해답을 찾으려고 노력하고 있다. 얼마 전 암호화폐 열풍이 몰아쳤었다. 다들 암호화폐 투자에 대해서 한 번씩은 고민을 했을 것이다. 투자를 한 이도 있을 것이고, 그렇지 않은 이들도 있을 것이다. 암호화폐 투자로 성공과 실패의 결과 유무를 떠나서 생각해보자. 과연 암호화폐가 재테크일까? 필자는 일말의 고민도 없이 투자를 하지 않았다. 암호화폐는 재테크가 아닌 위험성 높은 투기라고 보는 것이 맞을 것이다. 일반적인 재테크는 안정적으로 자산을 유지함과 동시에 수익을 창출할 수 있어야 한다. 얼마 전 한 언론사에서 조사한 바에 따르면 부자들이 가장 선호하는 재테크 수단 1위는 부동산, 2위 주식, 3위가 예·적금이다. 이 중 총 자산 10억 이상의 중산층 이상 재테크 수단의 51.8%가 부동산이라고 답했다. 부동산이 그만큼 안정적인 자산임과 동시에 수익 또한 보장하기 때문이다.

얼마 전 정부가 주택 보유세를 인상하면서 다주택자들이 세금폭탄을 맞게 되었다. 정부에서 주택시장에 대한 규제에 적극 나서면서 반대로 토지 거래량이 부쩍 늘고 있다. 특히 경기권과 경남권을 중심으로 한 지방의 토지 거래량이 크게 늘고 있다. 이와 같은 전국 토지 거래량과 거래가격의 고공행진에는 서울거주자의 원정 토지 거래가 한몫하고 있는 것으로 분석됐다. 이른바 토지원정투자라 불리는 서울거주자들의 지방 토지거래 비율이 껑충 뛴 것이다. 지난달 20일 ㈜직방은 지난 6월 기준으로 전국의 순수 토지 월평균 거래량 중 서울거주자의 비율은 10.4%로 2015년 9.54%보다 0.86%p 증가했다고 밝혔다. 또 지난 6월 기준 전국 지가변동률은 2.05%로 벌써 지난해 지가 변동률 3.88%의 절반을 넘어서는 상승세를 보였다. 주택시장의 침체가 장기화되고 있는 지방에서 서울거주자의 원정 토지거래는 그 수요가 점점 늘고 날로 뜨거워지고 있다.
이렇듯 정부 수요억제책의 집중포화를 받고 있는 주택시장에서 벗어나 토지나 창고 같은 틈새시장을 찾아서 경매시장으로 투자열기가 몰리고 있다. 이처럼 토지 상품이 경매시장에서 인기를 끌고 있는 것은 그동안 주요 대상이었던 아파트나 오피스텔만으로는 큰 수익을 내기가 어려워졌기 때문이다. 토지가격이 오르면서 경매시장에 대한 관심도 덩달아 높아져 물건 하나에도 입찰자가 몰리고 가격(낙찰가)도 자연스럽게 높아지는 추세다. 일반적으로 토지구입은 목돈이 들어가는 것으로 생각되어 쉽게 접근하기가 힘들다. 하지만 경매는 토지뿐만 아니라 다른 부동산 또한 얼마든지 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다. 경매의 가장 큰 장점은 유찰이 거듭될수록 금액이 떨어진다는 것이다. 시세보다 50%나 저렴하게 사는 경우도 발생한다. 그렇다고 저렴하다고 아무 토지에나 투자해서는 안 된다. 가만히 두어도 오르는 것이 토지가격이지만 단기적으로는 3년 후에 가치가 상승할 것인지 혹은 10년 후에 상승할 것인지, 아니면 장기적으로 바라볼 것인지에 따라서 투자의 기간이 달라질 수 있기에 신중하게 경매에 임해야 한다.

경매에 관심만 있다면 누구나 쉽고 빠르게 경매에 나온 부동산들의 정보를 확인할 수 있다. 법원뿐만 아니라 각종 경매 제공 업체들이 경쟁적으로 정확하고 신속한 명품 물건정보를 제공하고 있다. 정보를 바탕으로 권리 분석과 주변호재를 파악하여 성공이 보장된 토지를 선별하는 능력을 키운다면 누구나 토지경매로 큰 수익을 얻을 수 있다. 실전투자의 노하우를 간접 경험할 수 있는 강의도 많이 있으니 찾아가보는 것도 좋은 방법이다. 발품을 팔아 정보를 얻고 분별력을 가지기 힘들다면 전문가의 도움을 받을 수 있다.
매입절차도 복잡하지 않고 간편하고 안전하다. 경매 입찰의 절차는 경매 당일 법원에서 교부하는 입찰표에 주소, 성명, 입찰 금액을 기재하고 입찰 보증금과 함께 입찰함에 넣기만 하면 된다. 입찰보증금은 최저매각 가격의 10%이다. 낙찰 받은 후 특별한 하자만 없다면 7일 후 99% 이상 매각허가가 난다.
또한 정부로부터 각종 부동산 정책이 예고된 지금 경매는 각종 부동산 규제로부터 자유롭다. 토지거래허가구역에서 일정 규모 이상을 취득할 경우 일반적으로는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매에는 면제에 제한이 없어 허가를 받지 않아도 된다. 또한 일반적으로 부동산을 매입할 때는 등기부등본을 확인해서 이해관계인이 복잡한 경우 일일이 확인하여 인수하거나 말소하는 복잡한 절차가 있지만, 경매는 법원에 소유권 이전등기를 촉탁해 등기부동본상의 모든 권리관계를 간단하게 말끔히 정리할 수 있다.
이렇듯 경매시장의 여러 장점들로 재테크의 일환으로 경매 소액투자가 많은 이들이 관심을 가지고 있다. 하지만 소액 투자 시 주의할 점도 있다.
첫 번째, 토지의 고액투자에 비해서 소액투자는 쉽게 생각하기 쉽다. 일반 투자는 꼼꼼하게 확인하고 모든 정보를 모두 확인한 후에 조심스레 구입하지만 소액 토지경매는 한눈에 보이는 것만 가지고 판단하는 경향이 있다. 국토종합계획도, SOC사업, 산업단지, 혹은 재개발이 용이한 지역 등 호재가 있는 곳인지 확인해야 하며, 초반에는 전문가의 도움이나 조언을 받고 투자를 진행해야 안전하고 성공적인 투자를 할 수 있다.
두 번째, 아직까지도 토지는 고액이 있어야 한다고 생각하는 이들이 많다. 그래서 시도조차 못하는 이들이 상당수이다. 의지만 있다면 1000만 원 정도의 소액으로도 투자를 시작할 수 있다. 과거 일부 기획부동산에서 단필지를 작은 평수로 여럿 쪼개서 판매하던 수법 때문에 지분투자는 사기라는 인식이 있다. 하지만 소액투자자라면 지분투자로도 충분히 성공할 수 있다. 또한 화려한 과장광고와 허위광고에 속지 않는 분별력도 필요하다.
마지막으로 자신만의 철저한 투자 원칙을 세워야 한다. 가장 중요한 사항이다. 모든 재테크가 그렇듯 경매투자도 원리 원칙이 없으면 투자의 판단기준 자체가 없는 것이다. 이는 곧 위험한 투자로 이어지고 투자보다는 투기에 가까워질 수 있다. 토지의 특성에 따라서 안정성, 투자시기, 투자기간, 투자비용 등과 기대수익은 천차만별이 된다. 이와 같은 자신만의 기본 원칙을 세우고 세부적인 계획을 세워 투자한다면 토지경매는 훌륭한 재테크가 될 것이다.